相続のポイント:土地相続
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ヒトゴトではない!先の税制改正で相続税に関係する人の数が5割増に!それでもあなたは「関係ない」と言い切れますか?今こそ本気で相続対策に取り組みましょう!

土地相続の注意点

「実践相続session」
相続無料相談受付中!
「実践相続session」は、実際に起きた相続案件や、これから行うべき相続対策など、参加者が持ち寄った具体的事例に各専門家が意見を出し、他の参加者にも見てもらうmeetingです。個々の事例ごとに異なる対策方法や反省点などをあらゆる角度から見てもらうことができる学びの場であり、また専門家同士のコミュニティの場でもあります。毎回多くの専門家(税理士、行政書士、司法書士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引業者、他)が一般の方と同じ席でこのsessionに参加し、意見交換しています。
「実践相続session」 こんな相談が寄せられています

共有土地の遺言執行をしたい東京都S子様のケース

家系図[相談者S子さん]
亡き内縁夫H男の郷里にある100坪の土地は、H男の唯一の財産でした。H男はこの財産を本妻Aや実子たちに持っていかれないよう、私との共有名義にしてくれました。今までこの名義を何とかしないといけないと思いながら、H男の本妻や実子たちと会いたくなくで、放っておいてしまいました。私は90歳。弟がいますが、弟は親の財産を全部ひとり占めしたので、彼には何も残したくありません。いままで世話になった人に財産を残すために遺言を作ってあります。その方に迷惑をかけないように、なるべく身辺整理をしておきたいのです。H男亡き後20年が経ち、私もH男の郷里に行くことはすっかりなくなりました。もうこの土地を使う予定はないので、売りたいのです。
H男は東京にある私の家で亡くなるまで暮らしていたのですが、私もこの土地建物をH男と共有名義にしてありました。この事をH男は知らなかったのか、H男の遺言状の財産明細には東京の土地建物がありません。
H男が遺した遺言状:「遺言状 ○○市○○の土地100坪、その他の細貨全部をS子に遺贈する」
H男の親族と顔を合わせずに郷里の土地を売却できるでしょうか?また東京の土地建物の名義は私に戻せますか?

[session]
H男さんの遺言には「その他細貨全部」とありますが、東京の土地建物は「細貨」か「全部」かが焦点となってきます。しかしこれを裁判で争うにはH男さんの肉親と会うのを避けて通れないと判断し、今回は郷里の100坪の名義変更を行うために家庭裁判所の検認を受けることにしました。東京の土地建物はいまだにH男さんと共有名義のままとなっています。
検認当日はS子さん本人か、弁護士である代理人が出席するのが原則なのですが、本件では行政書士が出席したところ、裁判官がこう言いはじめました。
「本人であるS子が欠席するのなら、リューマチだろうと何だろうと、医師の診断書とか、正当事由を出しなさい。」
しかし私たちは戸籍謄本等の収集時点から裁判所書記官と綿密な打ち合わせを重ねており、こちらに不手際のないことを主張したところ、裁判官も折れて、無事当日に検認を完了することができました。
検認に出席したH男さんの親族から案の定「この遺言はH男の筆跡ではない」という意見が出たましたが、こういうことはよくあることで、問題なく遺言状の検認は完了できました。
将来、S子さんが亡くなって東京の土地建物が遺贈になったら、取得時効の裁判をおこすとよいと思います。今回の検認で裁判の相手方の洗い出しは完了しています。S子さんは20年以上この家に公然かつ平穏に住んでいるので、問題なく名義変更できると考えられます。
今回集めた住民票・戸籍謄本などは合計36通でした。これらは時効取得裁判のときに再度使います。

叔父の相続人とは知らなかった千葉県Sさんのケース

突然、東北地方のある市長から「国土調査事業実施地区に係る現地調査への立会のお願い」という文書が届きました。13年前に亡くなった叔父Kさんが所有していた土地(相続登記未了)につき、現地調査のため、その相続人へ立会を求めてきたようです。
Sさんとしては自分が相続人であるとは思ってもみなかったし、何ら財産を相続するつもりもなく、今回の立会も断りたいという相談です。


[session開始]
<対処方法>
家庭裁判所へ相続放棄の申立をし、初めから相続人でなかったこととしてもらう。

<検討事項>
・相続から3ヶ月経過後の相続放棄が認められるか
→申立期限は「自分に相続する権利がある事を知ってから3ヶ月」だからOK
・「知ってから3ヶ月」の証拠は
→郵便物の消印が証拠書類になりました
・相続放棄申述申立に代理人申請が認められるか
→本人のみ。専門家といえども代理になることはできませんが、今回は司法書士が本人の「使者」として申立に行きました。
・提出先は
→最後の住所地の家庭裁判所に郵送
・費用は
→印紙代800円と郵送料、代行手数料
・かかる時間は
→申立書類投函から1ヶ月以内に終わりました

(相続放棄の基本知識)
・民法第915条
相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
・はじめから相続人でなかったことになる…相続人の順位変更も起こり得る。
・相続放棄は一身専属権。共同相続人がいても単独でできる。
・相続放棄は相手方のない単独行為。債権者の同意不要
・家庭裁判所への「申述」という要式行為
・受理審判によって効力を生ずる
・相続開始前の「相続放棄契約」は無効
・いったん受理されたら取消(撤回)は不可(詐欺・脅迫は別)
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まずは現状把握
そもそも相続対策が必要かどうかを生前のうちから調べておきましょう。
被相続人の財産と相続人数から、相続税がかかるかどうかをチェックします。
相続税のかかる人の資産の平均約70%は不動産です。
日本では年間100万人の方が亡くなっていて、
そのうち相続税のかかる人は4〜5%と言われていましたが、
平成23年度税制改正で、相続税のかかる人は5割増になるとの試算があります。

相続対策は「評価の引下げ、納税資金の確保、分割」の3つ
相続税がかかりそうだとわかったら、評価の引下げにより非課税にできないか、みてみましょう。
非課税にできれば、あとは分割の問題だけです。

なぜ共有はいけないのか

相続財産を兄弟姉妹の共有にする場合があります。でも共有は避けるべきです。
売却するには全員の同意が必要だからです。持ち続けるのなら問題ないですか?
建築、建替えするにも全員の同意が必要になります。
共有者のうち何人がそこに住むのですか?土地共有者が5人、そのうち建物共有者が3人、そのうち1人が居住、ということになったら、建替える時、取壊し費用は土地共有者や建物共有者は出すべきか出さないべきか、意見が分かれませんか?
そんな問題を抱えていても、子供の代まで仲良し兄弟、仲良しいとこ、仲良し親族でいられますか?
共有者の奥さんや旦那さんの意見も無視できませんよね。
一人でも反対する人がいたら、売却も、建替えも、物納も何もできません。
共有者に未成年者や痴呆の人がいたら、解決はさらに困難になります。
固定資産税はどういう割合で負担しますか?
使用も居住もしてない人にも連帯納税義務があります。
子供のため、孫のためにと思っても、本人たちには使えない「死産」になってしまうかも知れません。

納税資金確保が困難ならできるだけ物納申請を
相続税申請期限は死亡から10ヶ月ですが、この期限内に現金一括納付できなければ、延納または物納になります。
延納申請後に物納に変更するとさまざまな制限が課せられます。一方物納申請後に延納に変更することができます。物納は撤回することもできます。
物納予定の財産は、物納と売却、どちらが有利か試算してみましょう。

相続した土地を売却するタイミングはいつ
相続した土地を売る予定なら、死亡から3年10ヶ月以内に売却すると、納付した相続税額が取得費に加算されます。その分売却益が少なくなるので、所得税が有利になります。

亡くなった日にやるべき事
葬儀屋を手配し、訃報リストをつくり、お寺に連絡し、エンディングノートがないか探します。初七日までは葬儀屋がほとんどの事を執り仕切ってくれますが、故人がどういう葬儀を望んでいたか、エンディングノートに書いてあるかもしれません。エンディングノートがあれば葬儀屋との打合せがスムーズにできるので、遺族の精神的苦痛も和らぎます。
エンディングノートを作っておくことは家族への愛なのですね。

お寺との関係
菩提寺(檀家となっているお寺)があるにもかかわらず、お葬式を別のお坊さんにしてもらうと、菩提寺から檀家の関係を切られることがあります。そうなるとお寺が先祖のお墓の管理を放棄してしまいます。他の親族のお墓がそのお寺にあると、あなたと親族との関係やお寺と親族との関係に微妙なねじれが生じる恐れがあります。親族に迷惑はかけたくないでしょうし、遺産分割を前にして親族とは良好な関係を保ちたいもの。死亡した日に、葬儀屋に宗旨やお寺の電話番号まで伝えられないとこうしたトラブルの原因になります。
あなたが死んだら、家族はお寺の事までわかっていますか?

葬儀費用が払えない
初七日が終わると、葬儀費用を払わねばなりません。通常、何百万円という金額になるのですが、この時故人の銀行口座は凍結されています。遺産分割が済むまで凍結は解除されません。なくなった後に必要になる葬儀費用、香典返しから相続税納付資金まで、死亡前に対策しておく必要があります。

領収証の保管
葬儀費用は相続税申告のときに遺産から差し引かれるので領収証を取っておきましょう。霊柩車の運転手への心付やお布施など、領収証の取れないものも、明細をメモしておくとよいでしょう。

書類の整理
相続税申告では、家族間でのお金の貸し借りや同族会社への貸付などは、生前から契約書などにしておかないと相続税額が変わってくるので要注意です。またお金の動きはできるだけ通帳に記録を残しておいた方が税務申告の際に安全です。

遺言状はいつ書いたらよいか
年をとると身体が自由に動かなくなるばかりか、頭脳にも障害がでてきます。痴呆症になってしまうと生前にするべき事の判断がつかなくなるものです。つまり、生前にするべき事は、頭も身体も元気なうちにしておかねばなりません。自分はまだ大丈夫と思っていても、人間はいつどうなるかわかりません。思いたったらすぐ、遺言状を書きましょう。あなたが15歳を過ぎていれば、早すぎるという事はありません。

老後は誰にどういう世話になるかを自分で決める
生前にしておくべき事は、元気なうちにしておくべきです。身体が自由でなくなり、痴呆症が始まるとどうしても誰かの手を借りる事になります。老後は誰に何を診てもらいたいか。任意後見制度が役に立つかもしれません。

遺言を書きたがらない人へ、遺言は遺書ではない
遺言とは、自分が死んだら誰に何を引き継いでもらいたいという意思表示です。これに対して遺書は死ぬ間際の人が最期に残す手紙です。遺言と遺書は全然違います。遺言を書くのに何もためらう事はありません。遺言は家族が困らないための愛の証なのです。
遺言があれば残った家族はいつまでも仲良くいられます。亡くなった方への感謝の気持ちを決して忘れないでしょう。

遺言で何ができるか
遺言では、自分の財産について、誰に何を残すかを、自分の意志で決めることができます。同族会社の社長さんなら、長男に会社を継がせたいでしょう。この場合には、長男に会社の株式を継がせると、遺言状に書けばいいのです。ただし、社長を決めるのは取締役で、取締役を決めるのは株主なので、遺言では次期社長を直接決めることはできません。

遺言は絶対か
愛する家族が亡くなったあと、遺言状がみつかりました。そこには「全財産を愛人に与える」と書いてあったらどうしますか。ここまで極端でなくても、3人兄弟のうち一人だけ何もなければ、その子は何ももらえないのでしょうか。
この場合、家庭裁判所に遺留分の請求を起こせばいいのです。法定相続分の半分が、遺留分として受け取ることができます。
また相続は放棄することもできます。財産より借金の方が多い場合などには、放棄を検討してみましょう。

だれが相続するの
故人の配偶者(夫・妻)は必ず相続人になります。他には直系卑属(子や孫)、直系卑属がいなければ直系尊属(親や祖父母)、直系尊属もいなければ兄弟姉妹が相続人になります。兄弟姉妹がすでに亡くなっていれば、甥や姪が相続人です。これは法定相続人の話しで、法定相続人以外の人にも財産を残したければ、遺言を書く必要があります。

相続人は全員揃いましたか
昔の人は兄弟がたくさんいました。妾のいる人もあったようですね。年の離れた兄弟や、妾の子などがいたら、血のつながりはあっても、普段からつきあいのない人もでてきます。連絡の取り方すらわからない親戚もいるでしょう。でも遺産分割をするには、相続人が全員揃って協議し、全員の実印が必要になります。これで相続人全員です、という事を証明するためには、親戚中の戸籍謄本が必要になる事もあります。

遠くの親戚より近くの他人
遺言を書かないと、財産は自動的にすべて法定相続人のものになります。なにせ法定ですから。でも本当に財産を残したいのはお世話になった方や恩のある方、看護してくれた方ではないでしょうか。法律で決められた法定相続より、自分の意志で財産を残したいものです。

兄弟がいつまでも仲良くいられるために
遺言が無いと、遺族同士で遺産を分ける相談をしなければなりません。自分の取り分となると、どうしても自分に有利にしたくなるものです。「兄さんはあの時たくさん持ってった」とか、言いたくも言われたくもありませんよね。相続が争族と言われることもあるようです。でも遺言で分割が決められていたら、そんな気遣いは必要ありません。よほど不合理でなければ、親の決めたとおりに子は従います。その結果、兄弟はいつまでも仲良くいられます。これこそが、あなたがいちばん残したいものではないでしょうか。

家はあるけどお金が無い
身寄りのないお年寄りでお金が無いと困りますね。家はあるけど残す人がいない。こんな場合、家を売って、売ったお金で介護施設に入居する方法と、死んだら家を明け渡す約束で死ぬまで生活費を受け取るという方法(負担付贈与)があります。
生命保険や医療保険は死亡、病気、ケガのリスクには対応していますが、「生きるリスク」への対応はおろそかになりがちですね。

相続税納税に備える
相続対策は主に3つ。税額の引下げ、財産の分割、納税資金の確保です。自宅以外の不動産は使うものと使わないものに分けて、使わないものは処分するとよいでしょう。処分する不動産はあらかじめ現金化して納税資金用にとっておくべきです。不動産はすぐに売れない場合がありますし、相続が始まってからでは故人名義のため思わぬ時間と手間がかかる事があり、納付日までに税金が払えないと利子税を負担することになってしまいます。

税額を下げる
相続税対策でいちばん最初に思いつくのはアパートでしょうか。アパートの建物評価額は低くなりますし、土地の評価額は下げられるし、借入金を作る事もできます。
通常、借入金の返済は家賃収入で充分足ります。また借金を残すことが心配なら、団体信用生命保険があります。いくらの家賃収入が見込めるか、建築会社だけでなく、賃貸管理に強い不動産屋の意見も聞くとよいでしょう。

借地借家法に注意
アパートを建てるときに「30年一括借り上げ」とか「安心の家賃保証」といった制度があります。一見よさそうに見えるこの制度には、実は落し穴があります。
新築後何年かして、家賃の値下げを要求される場合が非常に多いのです。彼らはその道のプロであるうえ借地借家法で守られている「借主」なので、多くの大家さんはここで負けてしまいます。
アパート経営は建築会社にすべてまかせるのではなく、賃貸管理に強い不動産屋とペアでやりたいものです。

家族には遺言の内容をあらかじめ知らせておくべきか
遺言状がみつかったとき、その封を開けてはいけません。もし開けてしまったらすぐに家庭裁判所に相談してください。はじめから封のしていない遺言も有効です。
開封した後、初めて財産分与の内容を知らされるより、生前から誰に何を残すか、家族とよく話し合うほうがよいでしょう。無用のしこりを残さないために、関係者全員の納得が望ましいのは言うまでもありません。

意外なところに「争続」の原因
施設に入居する際の費用をどうしますか?同居していた子が払ったら、後日遺産分割の時に寄与分を主張できます。でも入居時に兄弟で同意がなかったら、「勝手に払って、今さら請求するなよ」となるでしょう。
結婚後20年以上経った夫婦間の住宅贈与は特別受益になります。父亡き後、はるか昔に住宅贈与を受けた母は相続分(手取りの財産)が少ないことを知り、親子間でもめることがあります。
誰が、何を、いくら相続するのか、生前からよく話し合っておかないと、仲の良かったはずの家族が分裂してしまいますよ。
遺言を作っておけば避けられる問題です。

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